Hausfinanzierung in 5 Schritten
1. Finanzplan: Soll und Haben bestimmen die Kostenkalkulation
Am Anfang einer Hausfinanzierung sollte immer die Beantwortung der Frage stehen, wie viel man sich eigentlich leisten kann. Die individuelle wirtschaftliche Belastungsfähigkeit muss schließlich ausreichen, das Darlehen kontinuierlich zu bedienen. Wer sich für eigenen vier Wände entscheidet, sollte frühzeitig einen „Kassensturz“ vornehmen, um den Rahmen abzustecken, der für Zins- und Tilgungsleistungen zur Verfügung steht.
Die Einnahmenseite wird von kontinuierlichen Gehaltseingängen und allen eventuell bestehenden Renten- und Mieteinkünften sowie Kindergeld bestimmt. Zusätzliche Einkünfte, die nicht regelmäßig eingehen, sollten bei der Berechnung außen vor bleiben. Nach Abzug einer individuell zu bestimmenden Summe für unvorhersehbare Rechnungen bleibt der für die Tilgung einer Hausfinanzierung zur Verfügung stehende Betrag übrig.
Eigenkapital hilft, die Zinskosten zu senken. Je höher diese Summe ausfällt, desto weniger Fremdmittel müssen aufgenommen werden. Darüber verbessert der Darlehensnehmer seine Verhandlungsposition mit der Bank, wenn wenigstens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in die Hausfinanzierung eingebracht werden. Zur Ermittlung der eigenen Mittel können alle Spareinlagen herangezogen werden, wobei auch Eigenleistungen in Form einer sogenannte Muskelhypothek als Eigenkapitalersatzleistungen von den meisten Banken akzeptiert werden. Hierbei gilt jedoch, die eigenen Fähigkeiten nicht zu überschätzen. Verbraucherzentralen raten, einen maximalen Betrag von 7.000 Euro anzugeben. Das individuelle maximale Finanzierungsvolumen ergibt sich aus den Gesamtkosten der Hausfinanzierung abzüglich des Eigenkapitals, wobei Baunebenkosten auch berücksichtigt werden müssen wie Notarkosten, Grunderwerbssteuer und Grundbucheintragungen.
[Hausfinanzierung: Schritt 1: Finanzplan erstellen]
2. Finanzierungsbausteine: individuelle Kriterien entscheiden über die Wahl
Im Mittelpunkt einer Hausfinanzierung steht meist das klassische Hypothekendarlehen. Es verschafft während der Laufzeit Planungssicherheit durch gleichbleibende Belastungsraten bis zur Anschlussfinanzierung. Die Monatsraten setzen sich aus dem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Mit jeder Rate reduziert sich die Schuldenlast, während der Tilgungsanteil steigt. Das Hypotheken- oder auch Annuitätendarlehen wird über das Eintragen der Grundschuld zugunsten der jeweiligen Bank in das regionale Grundbuch abgesichert und ist somit an die zu finanzierende Immobilie gebunden.
Die Wahl der Zinsbindung hängt vom aktuell gültigen Bauzinssatz ab. Liegt dieser auf einem günstigen Niveau, lassen sich mit langen Zinsbindungsfristen Zinserhöhungsrisiken während der Laufzeit vermeiden. Darüber hinaus baut der Darlehensnehmer bis zur Anschlussfinanzierung einen hohen Betrag der Schuldenlast ab. Selbst wenn der Zinssatz zur Anschlussfinanzierung gestiegen ist, lässt sich der restliche Schuldenberg meist problemlos tilgen. Nach einer kurzen Laufzeit und einem gestiegenen Bauzins läuft der Darlehensnehmer durch den sogenannten Zinsschock Gefahr, die Restschuld teuer weiter finanzieren zu müssen.
Mit weitaus höheren Risiken ist eine Vollfinanzierung behaftet. Diese wird in Zeiten eines Niedrigzinssatzes gern von Geldgebern angeboten. Wer noch nicht über eine ausreichende Summe an Eigenkapital verfügt, jedoch monatlich ein hohes Einkommen hat, kann sich mit dieser Finanzierungsvariante Zinseinsparungen durch aktuell günstige Bedingungen sichern. Da Kreditinstitute durch die Form der Hausfinanzierung ein weitaus höheres Verlustrisiko eingehen, muss der Darlehensnehmer einen entsprechend hohen Zinsaufschlag in Kauf nehmen. Diese Variante eignet sich nur für künftige Immobilienbesitzer, die auch auf Dauer hohe Belastungsraten finanzieren können.
[Hausfinanzierung: Schritt 2: Finanzbausteine wählen]
3. Einsparmöglichkeiten durch staatliche Förderungen erleichtern die Hausfinanzierung
Alle, die sich ihre Baufinanzierung vereinfachen wollen, können unterschiedliche Fördermöglichkeiten nutzen. Bund und Länder bieten verschiedene Programme an, die sich vielfach an Familien mit Kindern wenden. Die staatliche KfW-Förderbank hilft Bauherren mit unterschiedlichen Förderprogrammen. Zinsgünstige Kredite gehören ebenso dazu wie tilgungsfreie Anlaufjahre.
Der Wohn-Riester nimmt heute einen hohen Stellenwert ein, wenn der Bauherr mit steuerlichen Erleichterungen und attraktiven Zulagen die Hausfinanzierung vereinfachen will. Wer vier Prozent vom Vorjahresbruttoeinkommen, inklusive aller staatlichen Zulagen in den Wohn-Riester-Vertrag einzahlt, erhält jährlich 154 Euro. Für jedes kindergeldberechtigte Kind winken 185 Euro und für alle nach dem Jahr 2008 geborenen Kinder sogar 300 Euro Zulagen. Die noch recht jungen Riester-Darlehen setzen sich aus einem herkömmlichen Darlehen und einem Bausparvertrag zusammen.
Zulagenberechtigte Darlehensnehmer profitieren davon, dass alle Zulagen direkt in die Tilgung fließen und dazu beitragen, dass sich die monatliche Rate verringert. Dabei wird der Erwerb oder Neubau einer selber genutzten Immobilie, sofern diese in einem EU-Mitgliedsland liegt und der Hauptwohnsitz des Darlehensnehmers ist. Die Förderung bezieht sich auf ein zertifiziertes Darlehen mit einem Mindesttilgungssatz von einem Prozent. Hier muss das Darlehen bis spätestens zum 68. Lebensjahr zurück gezahlt werden. Zum Kreis der Förderberechtigten gehören wie beim klassischen Riester-Vertrag auch sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, Berufs- und Zeitsoldaten, Beamte wie auch 400-Euro-Jobber ohne Sozialversicherungsfreiheit.
Hausfinanzierung: Schritt 3: Staatliche Förderung nutzen
4. Bauberatung senkt die Baukosten
Fällt die Entscheidung zugunsten einer neuen Immobilie, kommt es besonders auf die Details im Vertrag an. Meist stellt sich erst zu einem späteren Zeitpunkt heraus, dass viele Verträge Lücken aufweisen oder die Baubeschreibung nicht den tatsächlich ausgeführten Gewerken entspricht. Alle Bauherren, die sich vor unangenehmen Überraschungen schützen wollen, sollten sich einen Fachmann an die Seite holen. Bereits vor dem Abschluss eines Vertrags nehmen spezialisierte Anwälte, Vereine, Bauberater und auch Verbraucherzentralen alle relevanten Kriterien unter die Lupe.
Geprüft werden Vertragsentwürfe hinsichtlich bautechnischer und rechtlicher Bedingungen. Nicht selten fehlen in Baubeschreibungen bedeutende Planungsleistungen, die schließlich zu Lasten des Immobilienbesitzers gehen. Zu den Mängeln vieler Verträge gehören auch nicht gerechtfertigte Zahlungspläne, Mängel in der Einhaltung der Terminpläne und nicht klare Vereinbarungen in Bezug auf Gewährleistungen bei Mängeln. Einige Verbraucherzentralen, Bauherrenvereine und Sachverständigenorganisationen bieten baubegleitende Beratungen an. Dabei werden Baustellen begutachtet und Mängel festgestellt. In der Regel berechnen professionelle Berater rund ein Prozent von den gesamten Baukosten für ihr Honorar.
Hausfinanzierung: Schritt 4: Bauberatung beanspruchen
5. Finanzierungsrisiken sinnvoll reduzieren
Trotz einer optimierten Hausfinanzierung bleiben für den Darlehensnehmer Restrisiken bestehen, die sich nicht langfristig kalkulieren lassen. Fällt beispielsweise der Hauptverdiener einer Familie aus, ist die Darlehenstilgung gefährdet. Nicht selten ist eine Zwangsversteigerung der Fall, die in der Regel mit enormen finanziellen Einbußen versehen ist. Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit oder der Tod des Darlehensnehmers lassen sich jedoch absichern, damit die Finanzierung einer Immobilie nicht gefährdet wird.
Die Risikolebensversicherung ist eine günstige Variante, Todesfallrisiken finanziell absichern zu lassen. Hierbei wird eine Versicherungssumme definiert, die im Ernstfall an die Hinterbliebenen ausgezahlt wird. Damit verbunden ist jedoch kein Kapitalaufbau wie dies bei der klassischen Lebensversicherung der Fall ist.
Ein Berufsunfähigkeitsschutz gehört heute in jeden Arbeitnehmerhaushalt, um sich vor dem finanziellen Ausfall zu schützen, der auf einer Berufsunfähigkeit basiert. Die Höhe der Versicherungssumme wie auch die Laufzeit stehen bei diesem wichtigen Versicherungsschutz im Mittelpunkt. Eine Police, die gegen finanzielle Einschränkungen absichern, die mit einer Arbeitslosigkeit verbunden sind, sichert in der Regel erst nach einer Karenzzeit ab. Die vertraglich vereinbarten Leistungen werden nicht von Beginn der Arbeitslosigkeit gezahlt und sind darüber hinaus auch mit einer Begrenzung der Leistungsdauer verbunden.
Hausfinanzierung: Schritt 5: Finanzierungsrisiken reduzieren
